Inversiones rentables y plusvalía
Fuente: El Financiero 23-Ene-18
OPINIÓN. Nadie puede predecir el futuro y cuando les ofrecen plusvalías exageradas y rentabilidades que suenan muy atractivas debemos actuar con cautela.
Me han escrito algunos lectores de nuestra columna y me preguntan que en este 2018 lleno de incertidumbres cuál sería la mejor inversión que ofrezca mayor seguridad y rendimiento. También me cuestionan sobre las inversiones inmobiliarias en preventa y que les prometen atractivas plusvalías y rentabilidades.
Son muchos factores que hay que considerar para poder responder adecuadamente con más elementos estas preguntas. Primeramente, si nos enfocamos a la plusvalía de los inmuebles, debemos analizar estadísticas que nos validen nuestras percepciones.
Son muy pocas las empresas que llevan estadísticas y prácticamente ninguna las hacen del dominio público. Indiscutiblemente las mejores plusvalías se logran en los terrenos en breña que se encuentran en las periferias de las zonas metropolitanas de las grandes ciudades como Monterrey.
Lo que produce el incremento de los valores es el empuje de las nuevas zonas industriales y los nuevos desarrollos habitacionales, ya que desarrollan infraestructura de servicios públicos como pavimentación, agua, drenaje, red eléctrica y gas, lo que produce el aumento de los precios de los terrenos colindantes. Pero también la llegada de las escuelas, hospitales, centros comerciales y transporte colectivo generan la sustentabilidad para que siga creciendo la demanda.
El nuevo milenio fue el parteaguas para la llegada de grandes proyectos verticales que ofrecen espacios habitacionales, de oficinas y comerciales.
Pero nunca se hubieran dado si en la macroeconomía de nuestro país no hubiera generado tasas de inflación bajas y tasas de interés relativamente bajas, fijas y de largo plazo.
En este aspecto quisiera puntualizar que nadie puede predecir el futuro y cuando les ofrecen plusvalías exageradas y rentabilidades que suenan muy atractivas debemos actuar con cautela.
En los desarrollos verticales hemos constatado que existen dos casos extremos, el primero donde los rendimientos son negativos porque las espacios habitacionales y/o de oficinas no se rentan y sí tienen que pagar las cuotas de mantenimiento y los impuestos prediales, por lo que en este caso tampoco podemos hablar de plusvalías. Y el segundo es donde vemos atractivos retornos porque adquirieron en preventa y la ubicación del desarrollo le genera una alta demanda.
También nos consta que obtienen rendimientos sobre la inversiones de hasta un 12 por ciento anual en las rentas que obtienen de los espacios habitacionales y comerciales, principalmente. Asimismo, en los periodos de preventa de estos desarrollos se han obtenidos incrementos del valor de sus inversiones entre un 20 y 30 por ciento.
Los principales factores que tienen que considerar para que tengan la seguridad de obtener buenos retornos sobre sus inversiones y plusvalías en los desarrollos verticales en preventa son los siguientes:
1) Conocer la trayectoria del desarrollador.
2) Es muy importante conocer quién es el arquitecto que diseñó la obra y el constructor.
3) La ubicación del inmueble determina la rentabilidad.
4) Las amenidades que ofrece el proyecto.
5) La cuota de mantenimiento del condominio es proporcional a las amenidades que ofrezca, aunque en la preventa las estimen que serán bajas, en el mediano y largo plazo no son sostenibles.
6) Revisar el instrumento jurídico que se utiliza como vehículo de la inversión y las garantías de cumplimiento y de calidad de la obra.
El autor es experto del sector inmobiliario en México. Es presidente de la firma de bienes raíces líder en el país, REALTY WORLD México, y presidió la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) en 2014, 2015 y 2016. Capítulo México.
