El impacto del nearshoring en el mercado inmobiliario de México

El *nearshoring*, que implica la reubicación de cadenas de suministro y operaciones de manufactura más cerca de los mercados finales, está teniendo un impacto significativo en el mercado inmobiliario de México. Este fenómeno ha ganado relevancia en los últimos años, especialmente a raíz de los cambios en las dinámicas globales, como la pandemia de COVID-19, las tensiones comerciales y el enfoque estratégico en la reducción de riesgos asociados con la dependencia de mercados lejanos, como China. México, al estar ubicado estratégicamente cerca de Estados Unidos, ha aprovechado esta tendencia para posicionarse como un destino clave para las inversiones extranjeras

1. Demanda de espacios industriales
Uno de los efectos más inmediatos del nearshoring en México es el aumento de la demanda de naves industriales y parques logísticos. Empresas de los sectores como automotriz, manufactura electrónica, alimentos y bebidas, así como productos de consumo, han trasladado parte de su producción o han abierto nuevas instalaciones en el país.
     -Parques industriales: Las zonas cercanas a la frontera con Estados Unidos, como Baja California, Sonora, Nuevo León y Tamaulipas, han visto un aumento en la construcción de parques industriales. Estas áreas se benefician de la cercanía con los mercados de consumo en Norteamérica y de la infraestructura existente para el transporte y la distribución. 

     -Espacios logísticos: La demanda de centros de distribución y almacenes de almacenamiento ha crecido considerablemente. México se está consolidando como un hub logístico clave para las empresas que desean reducir tiempos de entrega y costos de transporte.

2. Incremento en la construcción residencial
El nearshoring también está impulsando la construcción de viviendas para la fuerza laboral que se traslada a México para trabajar en las nuevas fábricas o instalaciones logísticas. Muchas de las nuevas operaciones industriales requieren mano de obra calificada, lo que ha generado un crecimiento en la construcción de viviendas en ciudades cercanas a estos polos industriales.

     - Ciudades fronterizas: En ciudades como Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey y Hermosillo, el sector inmobiliario residencial ha experimentado un auge, tanto en viviendas de interés social como en desarrollos de nivel medio y alto.

3. Desarrollo urbano y comercial
Con la llegada de nuevos trabajadores y empresas, también se ha generado una mayor demanda por infraestructura urbana, incluyendo centros comerciales, restaurantes, servicios de salud y educación, entre otros. Las ciudades que están recibiendo grandes inversiones en el sector industrial también están viendo un crecimiento en la construcción de desarrollos comerciales y oficinas.

     - Zonas de expansión urbana: Monterrey, Querétaro, León, Guadalajara y otras ciudades en el Bajío han sido testigos de una expansión urbana, con desarrollos de uso mixto (residencial, comercial y de oficinas) para atender las nuevas necesidades de la población.

4. Revalorización de propiedades en zonas estratégicas
El aumento en la demanda de espacios industriales y comerciales también ha provocado una revalorización de propiedades en zonas cercanas a los principales centros de producción. En particular, los terrenos ubicados en áreas con infraestructura de transporte adecuada, como cerca de puertos, aeropuertos, carreteras o la frontera con Estados Unidos, se han vuelto más atractivos para inversionistas.

     - Crecimiento en la región del Bajío: Estados como Guanajuato, San Luis Potosí, Querétaro y Aguascalientes, que albergan a importantes industrias automotrices y de manufactura, se están beneficiando no solo con la llegada de empresas, sino también con un aumento en los precios de la tierra.

5. Cambios en el mercado de oficinas
Aunque el trabajo remoto ha reducido la demanda de oficinas en algunas ciudades, el nearshoring ha tenido un efecto contrario en las áreas que se están convirtiendo en polos industriales y de negocios. Las empresas multinacionales que establecen fábricas o plantas en México a menudo requieren de oficinas y centros de gestión local, lo que ha sostenido la demanda de espacio de oficinas, especialmente en las grandes ciudades industriales.

     - Reajuste en las zonas de oficinas: Las ciudades que están experimentando una rápida expansión del sector industrial también están viendo un reajuste en el mercado de oficinas. Aunque el sector de oficinas de lujo en ciudades como la Ciudad de México ha sufrido algunos desafíos, en áreas industriales emergentes el interés por espacios de oficinas más modestos y funcionales sigue siendo alto.

6. Impacto en la infraestructura de transporte
El nearshoring también impulsa la mejora de la infraestructura de transporte y conectividad, lo que a su vez tiene efectos en el mercado inmobiliario. El desarrollo de nuevas autopistas, la ampliación de puertos y aeropuertos, y la modernización de las redes ferroviarias son fundamentales para apoyar el crecimiento de las actividades industriales.

     - Proyectos de infraestructura: Iniciativas como el Tren Maya, la ampliación del puerto de Manzanillo o el proyecto del aeropuerto de Santa Lucía en el Estado de México están alineados con la estrategia de fortalecer la infraestructura para el nearshoring y facilitar el acceso de productos a mercados globales.

7. Efectos en el mercado inmobiliario comercial
El nearshoring también afecta el sector inmobiliario comercial en términos de aumento de la demanda de espacios para negocios relacionados con el servicio y la atención de la nueva población flotante (trabajadores y sus familias) que llega a las zonas industriales.

     -Centros comerciales y retail: En lugares como Nuevo León, Baja California y Querétaro, la construcción de centros comerciales, hoteles y áreas de entretenimiento ha crecido como respuesta a la mayor demanda de servicios por parte de los empleados industriales, turistas de negocios y sus familias.

Conclusión
El nearshoring está transformando de manera significativa el mercado inmobiliario de México, impulsando la construcción de parques industriales, viviendas, desarrollos comerciales y mejoras en la infraestructura. Las regiones cercanas a la frontera y en el Bajío están experimentando una expansión en la oferta inmobiliaria debido a la mayor inversión extranjera, lo que está reconfigurando el panorama urbano y regional del país. Sin embargo, el crecimiento del sector inmobiliario también plantea retos en términos de sostenibilidad, gestión de recursos y planificación urbana para garantizar que las comunidades puedan absorber este crecimiento de manera eficiente.