Depas versus casas en Nuevo León

Fuente: El Financiero.com.mx / 20.04.18

A partir del 2000, con el nuevo milenio y la incorporación de los “millennials”, paulatinamente se ha modificado ligeramente esa preferencia por las viviendas.

En el comportamiento humano lo único constante es el cambio. A los neoloneses era evidente que solo nos gustaba vivir en casas donde pudiéramos contar con nuestra escritura individual y no en un régimen de condominio; nuestro terreno aunque fuera pequeño con patio y estacionamiento.

A partir del 2000, con el nuevo milenio y la incorporación de los “millennials”, paulatinamente se ha modificado ligeramente esa preferencia por las casas. Sin embargo, si vemos los datos estadísticos de la República Mexicana, la entidad que tiene grandes desarrollos verticales y el mayor porcentaje de “Depas” es la Ciudad de México, con un 29.85 por ciento del total de la vivienda; seguida por Quintana Roo, con 5.97 por ciento; luego Jalisco, con 5.94 por ciento; enseguida el Estado de México, con 5.37 por ciento; y finalmente Nuevo León, con 2.04 por ciento.

Si consideramos que en Nuevo León existen un millón 400 mil viviendas aproximadamente y de esa cifra están registradas como departamentos 28 mil unidades, podemos claramente observar que es la más baja de las cinco entidades que más vivienda colocan al año. La Ciudad de México es un paraíso para desarrollos de los “depas” en condominio, en virtud que tienen abundantes medios de transporte colectivo, muy eficientes y económicos, que los habitantes pueden trasladarse a cualquier lugar de la megalópolis de manera rápida y relativamente segura.

Para poder evaluar de manera adecuada la evolución del mercado de la vivienda y lo que está efectivamente sucediendo en el mercado inmobiliario en México, deberíamos contar con información estadística de todas las transacciones inmobiliarias que día con día se realizan en nuestro país. Lamentablemente, las transacciones son privadas y aun no contamos con los datos reales de todas las operaciones cerradas. Solamente alguna empresa como la red de REALTY WORLD que con su sistema de estadísticos podemos monitorear el mercado.

Si analizamos los datos intercensales del periodo del 2010 al 2015 vemos que el crecimiento de la población de la zona metropolitana de Monterrey crece a un ritmo de 1.7 por ciento a tasa anual, pero la vivienda crece más aceleradamente a una tasa anual del 2.7 por ciento, y el segmento de los “depas” se expandió en el mismo periodo en alrededor de mil 700 unidades anuales.

Si consideramos las absorciones anuales recientes de los “depas” que sobrepasan las dos mil unidades, es frecuente que nos cuestionen si verdaderamente son reales, es decir, por el mercado. La explicación del crecimiento rápido de los desarrollos verticales de los “depas” por el lado de la oferta es que ha existido exceso de liquidez en la economía y tasas de interésrelativamente bajas que favorecen su desarrollo.

Pero debemos ser cuidadosos porque el desarrollo especulativo se caracteriza porque en la actualidad se paga a los proveedores de la construcción con unidades en dación de pago, el lanzamiento de las preventas y las estructuras de precios predeterminados favorece los “flips” o las reventas y que se adquieran unidades de departamentos para estacionar el efectivo, aunque los “depas” no se vayan a utilizar por los dueños ni a dedicarse al arrendamiento. Por lo anterior, es que vemos algunos desarrollos con edificios semivacíos en virtud de todo lo mencionado y que hemos evidenciado los profesionales inmobiliarios en los últimos años.

El autor es experto del sector inmobiliario en México. Es presidente de la firma de bienes raíces líder en el País, REALTY WORLD México, y presidió la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) en 2014, 2015 y 2016. Capítulo México.

Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.