¿Convienen los remates hipotecarios?

Fuente: Elfinanciero.com.mx

Para invertir en remates es muy importante hacer una investigación previamente y conocer con mayor detalle todo acerca de la propiedad.

Es frecuente que recibamos clientes interesados en los remates hipotecarios y nos solicitan asesoría para comprar una verdadera oportunidad. Del valor comercial se pueden conseguir descuentos que van desde un 20 hasta un 60 por ciento.

Por lo general, siempre habrá cartera vencida en las instituciones financieras porque los créditos otorgados tienen una garantía específica de un bien inmueble. En caso que el deudor incumpla en el pago de las amortizaciones o pagos mensuales, las instituciones crediticias proceden a embargar el bien raíz y rematarlo.

El índice de morosidad de cartera vencida en las instituciones crediticias del sector de la vivienda ha sido de un promedio en los últimos años del cuatro por ciento de la cartera total vigente, y varía de acuerdo a la salud de la economía en su conjunto.

Para invertir en remates es muy importante hacer una investigación previamente y conocer con mayor detalle todo acerca de la propiedad. Los juzgados dan a conocer los inmuebles a subastar por medio de la publicación de Edictos. Lo primero es ir al domicilio a conocer el inmueble para revisar el estado de conservación, aunque sea por fuera, y valorar la zona donde se ubica, si es segura. Lo segundo es hacer un estudio comparativo de mercado para saber si realmente estamos comprando una verdadera oportunidad. Lo tercero es estar bien asesorado para evitar ser víctima de un fraude.

Hay que evitar pagar enganches o anticipos, ya que los remates deben de realizarse mediante una compra de un billete de depósito equivalente al 10 por ciento del avalúo para el caso de la Ciudad de México y el Estado de Nuevo León, pero puede variar en otras entidades a nombre del Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros, Bansefi, que es una institución financiera del Gobierno que te dará derecho a ofrecer una postura legal de al menos 2/3 partes del avalúo judicial en la primera almoneda.

En caso de no ganar la subasta, el Juzgado donde se efectuó el remate debe de endosar el billete a nombre de la persona que lo había realizado. Hay que tener muy presente que cuando se firmen documentos deben de hacerse ante el Juez o el Notario Público.

Algunas recomendaciones adicionales son investigar los adeudos que pueda tener, por ejemplo, si es una casa, en la Junta de Colonos, o si es un departamento bajo el régimen de propiedad en condominio, pedir el estado de cuenta de las cuotas de mantenimiento. De igual forma investigar adeudos del Impuesto Predial, de servicios como agua y drenaje porque el comprador deberá pagarlos.

Es también importante saber que se debe disponer del dinero de contado por el 100 por ciento del valor en que se adjudique la propiedad ya que no te va a ser posible liquidarlo mediante un crédito bancario o del Infonavit, pues todavía no hay disponible una escritura. Finalmente, como en toda compra-venta, hay que pagar el Impuesto de Adquisición de Inmuebles. Creo que la persona que quiera participar en los remates judiciales debe estar bien asesorado por un Abogado, un Notario Público y un Profesional Inmobiliario para que su inversión sea segura y redituable.

El autor es experto del sector inmobiliario en México. Es presidente de la firma de bienes raíces líder en el País, REALTY WORLD México, y presidió la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) en 2014, 2015 y 2016. Capítulo México.

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