Los Bienes Raíces «Rurales», en la Opinión del Lic. Jorge Paredes.

Fuente: elfinanciero.com.mx

OPINIÓN. Cuando nos piden asesoría sobre la conveniencia de hacer inversiones inmobiliarias urbanas versus en las zonas rurales, la respuesta no es sencilla. Hay que tomar en cuenta muchos factores que pueden determinar la plusvalía y la rentabilidad anual de las mismas.

Las tendencias de emigración del campo a la ciudad es una consecuencia del desarrollo económico de los países. En México, en 1910, el 80 por ciento de la población vivía en zonas rurales; un siglo después, en el año 2010, el 80 por ciento ahora vive en las zonas urbanas. Cuando nos piden asesoría sobre la conveniencia de hacer inversiones inmobiliarias urbanas versus en las zonas rurales, la respuesta no es sencilla. Hay que tomar en cuenta muchos factores que pueden determinar la plusvalía y la rentabilidad anual de las mismas. En general, podemos decir que hay Ranchos Agrícolas y Ranchos Ganaderos.

En los Ranchos Agrícolas de Temporal se conocen las épocas de las temporadas de lluvias y la cantidad de agua que en promedio anual recibe el suelo. Con lo anterior y la calidad de la tierra se sabe qué tipo de cultivo se puede sembrar como los granos como el maíz, sorgo, frijol, etcétera, lo que determina las toneladas por hectárea de cosecha que se puede proyectar producir. El retorno sobre la inversión se obtiene conociendo el valor de la tierra, de la maquinaria y equipo, la semilla y el costo de la producción, con ello nos da la rentabilidad y nos determina el valor de estas propiedades.

En cambio, en los Ranchos Agrícolas de Riego, ya existe habilitado un sistema de riego que puede provenir de ríos, presas o de pozos profundos que dependiendo de las zonas se puede determinar el tipo de cultivo que puede ser de granos que requieren menos costo de inversión por hectárea, pero también pueden ser de hortalizas, de papas o de caña de azúcar que requieren inversiones cuantiosas por hectárea. Los huertos de manzana, de nogal y los cultivos de la vid requieren sistemas de riego, equipos y cuidados especiales que determinan un costo de producción más elevado por hectárea y en consecuencia un elevado valor de estas propiedades.

En el caso de los Ranchos Ganaderos el valor por hectárea va depender del coeficiente de agostadero, que es la superficie de hectáreas requeridas para mantener una unidad animal mayor. Si el coeficiente es más alto, la tierra es más pobre y dispone de menos agua; en cambio si el coeficiente es mas bajo, la tierra es mas fértil y dispone de más agua. Por lo tanto, el precio por hectárea es más barato en altos coeficientes de agostaderos. También existen ranchos ganaderos cinegéticos que se utilizan para la cacería, los cuales algunos producen atractivos ingresos a sus propietarios.

Como vemos, los diferentes tipos de ranchos pueden tener una rentabilidad anual mayor o menor dependiendo de la explotación y eso determina el valor por hectárea. Pero también hay ranchos que no tienen ningún tipo de explotación y que les cuesta a sus propietarios anualmente mantener sus cercas y vigilar que no sean invadidos, que son los que más nos ofrecen frecuentemente ponerlos en promoción para su venta.

También sucede que éstos se mantienen solo por plusvalía o por recreación que resulta al acudir a disfrutar los bosques, la montaña, las casas, las albercas y paseos en caballo o sus pequeñas superficies sembradas.

Las propiedades rurales que observamos tienen mayor plusvalía son las que se acercan a las zonas urbanas, las que se acercan a las ciudades y pueden tener factibilidad de incorporación de los servicios públicos necesarios para establecer los desarrollos habitacionales o parques industriales.

El autor es experto del sector inmobiliario en México. Es presidente de la firma de bienes raíces líder en el país, REALTY WORLD México, y presidió la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) en 2014, 2015 y 2016.Capítulo México.